Kúpa pozemku: 9 vecí, ktoré si zistite vopred

Kúpa pozemku je pre bežných ľudí jednou z najväčších životných investícii. Je preto zrejmé, že by ste pred jeho kúpou mali byť obzvlášť obozretný. Mnohé realitné kancelárie ponúkajú “právny servis”, avšak (ne)kvalita tejto služby môže byť individuálna v závislosti od profesionality a skúseností konkrétnej kancelárie. Poďme sa teda spolu pozrieť na body, ktoré sme za roky praxe vytipovali v našom ateliéri a viete si ich bezplatne preveriť aj vy sami.

---

Územno-plánovacia informácia (ÚPI)

Alfa omega pri kúpe pozemku je znalosť toho, ako vlastne môžeme pozemok využiť. Čo môžem na pozemku postaviť? Akú zastavanosť mám dovolenú? Aké iné regulatívy musím dodržať? Všetko tieto informácie by vám mal poskytnúť dokument, ktorý si môžete vyžiadať na miestnom stavebnom úrade (najčastejšie Odbor územného plánovania / rozvoja), ktorý vám poskytne tzv. územno-plánovaciu informáciu. V nej by ste sa mali dozvedieť, aké funkčné využitie je pre územie, v ktorom sa predmetný pozemok nachádza – prevládajúce, prípustné a neprípustné. Zároveň aj ďalšie regulatívy v závislosti od toho, do akej podrobnosti riešil danú lokalitu územný plán. Ak sa pozemok nachádza v území, ktoré podrobnejšie územný plán riešil, budete v ÚPI mať citáciu regulačného bloku, ktorý obsahuje podrobnejšie informácie. Niektoré územia môžu mať zadefinovaný aj tvar strechy, stavebnú a uličnú čiaru, či maximálnu dĺžku objektu.

Ak sa pozemok nachádza v tzv. stabilizovanom území, je možné, že nebude mať dané presné regulatívy (napr. zastavanosti), ale váš konkrétny investičný zámer bude posudzovaný individuálne, resp. stavebnou komisiou. V takom prípade je merítkom pre posudzovanie kontext už existujúcej zástavby v okolí, ktorý by vaša plánovaná stavba nemala agresívne narúšať.

Kto je skutočným majiteľom pozemku?

Pri kúpe pozemku je dobré vedieť, od koho skutočne kupujem, aj keby bol zastupovaný realitnou kanceláriou. V ideálnom prípade to bude seriózna fyzická osoba, ktorá nemá iné záujmy, ako pozemok predať. Najjednoduchším spôsobom je vyhľadať si pozemok buď podľa parcelného čísla, alebo nájdením na mape na portáli Katastra nehnuteľností ZGBIS. Posúvaním a priblížením sa dostanete do podrobnejšej mapy, kde sa vám po kliknutí na konkrétny pozemok zobrazí aj príslušný list vlastníctva.

Dávajte však pozor, či máte pri práci s portálom zakliknutú časť “vlastník”, alebo “stavby”. Sú to totiž dve rôzne veci. Parcelu pod stavebným objektom môže vlastniť úplne iná osoba, ako stavbu. V prípade kúpy stavby sa potom jednoznačne pýtajte na vzťah k pozemku, na ktorom stojí, respektíve aj najbližšiemu okolitému pozemku. Môže totiž nastať prípad, že stavba nemá reálny právny vzťah k pozemku pod ňou, alebo k susednému pozemku a tým pádom ani právo prístupu na stavbu (vecné bremeno).

Ďalšie informácie z listu vlastníctva

Z listu vlastníctva sa dozvieme, kto je aktuálnym zapísaným vlastníkom pozemku. Či je pozemok vo výhradnom vlastníctve jednej osoby, alebo v spoluvlastníctve viacerých osôb. V takom prípade nám list vlastníctva prezradí aj aký pomer vlastní ktorá osoba vo vzťahu k celku. Tieto informácie odporúčame opakovane skontrolovať pri formovaní kúpnej zmluvy.

Ďalšou dôležitou informáciou, ktorú vyčítame z listu vlastníctva je druh pozemku. Na toto si treba dávať pozor najmä v prípade neoverenej realitnej kancelárie. Dnes sa totiž v inzerátoch nešetrí pojmom “stavebný pozemok” na úplne ľubovoľnú parcelu, pričom je v skutočnosti veľký rozdiel, či kupujete napríklad vinicu, záhradu, alebo ostatnú plochu. Druh pozemku vám totiž predurčí, čo konkrétne a či vôbec môžete na danom pozemku postaviť.

Následne by sme si mali všímať aj informáciu o umiestnení pozemku. Môže sa zdať o nepatrný údaj, ktorý má však taktiež markantný význam pre váš budúci pozemok. Tu existujú len dve hodnoty – pozemok je umiestnený v zastavanom území obce, alebo mimo zastavaného územia. Pri individuálnej výstavbe to môže mať vplyv na regulatívy a posudzovanie plánovanej výstavby. Pri väčšej výstavbe sa práve pri umiestnení pozemku v intraviláne / extraviláne láme hranica posudzovania vplyvov na životné prostredie EIA. Samostatnou témou je drobenie poľnohospodárskej pôdy, teda určenie minimálnej výmery pozemkov vzhľadom na ich umiestnenie.

V neposlednom rade by sme si mali na liste vlastníctva všímať poslednú časť – ťarchy. Bývajú v nej zapísané napríklad vecné bremená, avšak aj záložné, či exekučné práva. V ideálnom prípade chceme vidieť túto časť úplne čistú, kedy vieme, že sa na pozemok nevzťahujú žiadne iné práva tretích osôb.

Kto vlastní prístupovú cestu k pozemku?

Tak dobre, kupujeme síce pozemok, ale ako sa naň dostaneme? Tento bod je dôležitý nielen pre samotný fyzický prístup, ale aj pre vydanie budúceho stavebného povolenia. Stavebný úrad totiž bude zaujímať, či sa viete na svoj pozemok z verejnej komunikácie aj legálne dostať a neprechádzate pritom cez cudzí pozemok bez právneho vzťahu, hoci aj cez nejaký tenký “pásik”. V zásade môžu nastať dva prípady:

Pozemok patrí obci, čo je pre vás najlepší prípad. Vtedy je zrejmé, že je pozemok verejný, prístupová cesta bola odovzdaná obci a vám nič nebráni dostať sa po verejnej komunikácii priamo na svoj pozemok.

Pozemok patrí súkromným subjektom. V takom prípade je to to isté, ako by ste jazdili na svoj pozemok cez iný, cudzí pozemok, v niekoho súkromnom vlastníctve. Potrebujete mať teda k danému pozemku mať nejaký právny vzťah. Najčastejšie sú možné tri riešenia. Buď sa dohodnete na odkúpení istej časti pozemku za odplatu. Alebo vám vlastník poskytne právo prechodu a prejazdu formou vecného bremena. Obe tieto alternatívy sú bezpečné, pretože sú zapísané aj na liste vlastníctva. A treťou možnosťou, ktorá dokazuje právny vzťah k pozemku je nájom. Ten sa však nezapisuje do LV, preto sa jedná o najmenej bezpečnú možnosť.

Kto vlastní inžinierske siete pred pozemkom?

Niečo podobné, ako predošlý bod, avšak aj keby cesta patrila obci, inžinierske siete ešte stále môžu byť prevádzkované súkromnými právnickými osobami. Jednoduchým riešením je zadať miestnemu geodetovi tzv. zisťovanie sietí. Výstupom bude pre vás dokument, v ktorom geodet preverí všetkých známych prevádzkovateľov inžinierskych sietí pri vašom pozemku.

Pri tomto bode si dajte pozor aj na to, či boli inžinierske siete riadne skolaudované. Darmo vám bude realitná kancelária v inzeráte písať obligátny text “inžinierske siete dostupné pred pozemkom”, ak nie sú skolaudované, prípadne ak za samotné prípojky zaplatíte súkromným subjektom nemalé sumy, inak vás nepripoja. . To vám neskôr môže spôsobiť problém pri vydaní stavebného povolenia.

Ochranné pásma

Našli ste parádny pozemok, avšak predajná cena je podozrivo nízka a v texte inzerátu nie sú jasne uvedené pravidlá zastavania? V takom prípade si dajte pozor, či sa pozemok nenachádza v ochrannom pásme nejakej inžinierskej siete, lesa, či chránenej krajinnej oblasti. Neraz sme sa stretli s prípadom, že pozemok mal síce veľkorysé rozmery, avšak jeho reálna využiteľnosť bola možno tretinová, keďže v istej časti pozemku, alebo v jeho tesnej blízkosti videlo vedenie vysokého napätia, ktoré malo ochranné pásmo 20 metrov.

Stavebná uzávera

Extrémnym prípadom (ne)využiteľnosti pozemku je, ak sa nachádza v oblasti pre ktorú bola zriadená stavebná uzávera. Jej zriadenie je neobvyklé, pretože sa jedná o výrazný zásah do práv majiteľov pozemkov, nemôžeme ju však vylúčiť. Rozhodnutie o stavebnej uzávere sa spravidla vydáva na 5 rokov a informácia o jej zriadení by mala byť verejne známa, resp. dostupná na miestnom stavebnom úrade.

Susedia a miestne vzťahy

Hovorí sa, že rodinu a susedov si nevyberáme. Avšak pri susedoch môžeme mať aspoň ako-takú možnosť predstavy predtým, než si pozemok kúpime. Vaši budúci priami susedia (teda tí, s ktorými máte spoločné hranice pozemkov) budú neskôr účastníci vášho stavebného konania. No najmä s nimi budete zdieľať susedný priestor možno aj desaťročia, preto si skúste vopred zistiť, či hneď vedľa žije pohodová mladá rodina, alebo zatrpknutý človek, ktorý vám bude vyhadzovať vlastné smeti na váš pozemok (áno, aj také sme od našich klientov počuli).

Doprava materiálu a dostupnosť stavebnej mechanizácie

Tento bod býva často prekrytý nadšením z krásy pozemku, do ktorého sa zamilujeme. Zvlášť pozemky s mimoriadne zaujímavým výhľadom, ktoré sú spravidla umiestnené vo vyšších miestach nás vedia takto očariť. Až neskôr, po zvládnutí prvotného nadšenia môže prísť realita toho, že na pozemok sa nám v skutočnosti nevie dostať napríklad domiešavač s betónom. Naši klienti štandardne riešia inžinierske siete, avšak málokto si uvedomí, že minimálne spomenutý domiešavač nevieme prakticky zo žiadnej stavby len tak vylúčiť. Zvážte teda kvalitu príjazdovej cesty, ak si nie ste istí, prizvite si na konzultáciu miestneho dopravcu.

S týmto bodom súvisí aj doprava samotného stavebného materiálu. Počnúc zeminou, makadámom na zhutnenie podložia pod doskou, spomenutým betónom, železo na výstuže, tehly, či stavebné rezivo. Napríklad taký makadám nie je sám o sebe zvlášť drahý materiál. Avšak to, čo ho predražuje (a niekedy aj násobne) je práve doprava, teda vzdialenosť vášho pozemku od najbližšieho lomu, resp. dvora s uloženým kamenivom. Taktiež si zistite, kde sú najbližšie miestne stavebniny. Aj keby samotný materiál nebol najlacnejší, je pravdepodobné, že to pre vás môže byť najlepšia voľba práve kvôli cene dopravy.

Ak zvažujete kúpu pozemku, na ktorom chcete neskôr stavať, neváhajte nás kontaktovať. Pomohli sme už mnohým spokojným klientom a radi pomôžeme aj vám.